孝話一籮筐

一個禮拜前，我跟麗娟帶著兩個小傢伙路過房仲的店面
因為前一陣子我們兩人曾經就要不要買房子這件事有些討論
很自然地就被那貼滿一整片玻璃的房屋租售廣告所吸引
儘管眼前的標的有數十個
不過只要快速瀏覽過就知道自己的能力範圍實在沒有多少選擇
我跟麗娟同時把目光焦點放在一個南港國宅的標的上
上面標示的價格是 998 萬，而權狀則是 39 坪左右
根據過往經驗，只要在房仲業者的門口稍停留久一點的時間
沒多久鐵定有人出來打招呼，這次當然也沒讓我失望
更何況我們全家人都出現在畫面裡了
這對房仲業務來說簡直就是絕對的潛在買家
詢問了一些問題後，加上好友彥霖也住那裡，我們已拜訪過數次
馬上就知道這算起來平均 25萬/坪
遠低於附近中古屋行情的原因
因為扣掉公設之後，實際的居住坪數才廿幾坪
這樣的大小如果是三房兩廳的格局，那房間肯定是都不會太大
想到這點就令人躊躇......

回到家後我們自然又有一番討論
考慮到兩個小傢伙一男一女，目前所住的頂樓加蓋才兩個房間
將來等他們長大後肯定是不夠用的
手頭上雖然也有些資金，若硬要買間房子，省吃儉用應該還是過得去
只是想想如果真的把資金全都套在房子上
往後如果有什麼臨時需要，自然得急著到處搬救兵
這樣在經濟自主性上恐怕就面臨莫大考驗
更何況這些錢在我過去還算可以的投資績效下穩定的成長中
如果全拿去投入到房地產裡，那我豈不就巧婦難為無米之炊？
正巧最近淑惠也為了他公公希望他們夫妻再買間自己的房子而苦惱
所以我想透過試算來評斷一下
究竟最近在低利環境下常常耳聞的「租不如買」是否真的划算？

首先針對我們夫妻未來可能的情況先做描述：
希望在四年後嘉恩開始上小學時，能達到讓兩個小傢伙有自己的房間
而為了達成上述的目的，我也擬了三個方案

方案1：
把所有的資金都投入用來買房子，如果還有缺，則借優惠房貸
若還是不夠，不足的部分則使用一般房貸。

方案2：
保留部分資金投資有股息收入的股票，其餘付房子頭期款，
貸款原則則同方案一。

方案3：
不考慮買房子，把所有的資金都用來投資股票，四年後再租房子。

上述的方案1 及方案2
在購入房子後及第四年開始入住之前，先將房子租給別人
而到了第 26 年(我滿六十歲)後評估三個方案的財產總值

在進行三個方案的相關試算之前
我認為有幾個關鍵的參數應該先獨立出來
以方便做個別調整之後可以看出各參數對於三個方案的影響程度
這些參數分列如下：

而最後得到的三個方案試算結果各位可以由這裡取得
(建議將檔案另存，操作方式如下圖)
 


該試算檔案中，將房屋修繕的費用考量通膨的影響
此外管理費乃因為我們所注意的標的是國宅
據好友彥霖的解釋，因為當初有設立一筆公積金
用來維護整個社區的設施基本運作
所以管理費用並不如一般的高
且假設若承租別人的房子，只付租金而不再繳管理費

另外針對幾個參數值提出個人的看法
整個試算過程，房租的費用是一個蠻大的關鍵變數
一般說來，房租的收益率對於房東來說必須高於定存利率
不然就沒有誘因驅使他們將房屋出租
而隨著大環境利率維持低檔的趨勢不變
如果房租的收入固定，那麼對於想透過收租金賺取高於定存的人
付出相當市場行情的金額取得房屋來出租乃合情合理
以下是假設每年租金收入維持 24 萬
隨著房貸利率的變動，該標的房價的變動曲線圖

    

從圖中不難發現，當利率走低對於房價的確有拉升作用
也就是何以目前房地產市場中不斷有人前仆後繼的進場主要的原因之一
弔詭的是
很多專家或房仲業務都以房地產能抗通膨、保值來鼓吹民眾購屋
若真如他們所言，通膨出現大的增幅，央行的立場勢必得跟著調升利率
當房價要維持，利率卻隨著通膨攀升而拉高
如此非得讓房租的漲幅也隨著通膨比率增加才行
但是在查了「消費者物價指數（房租）銜接表」(參考檔案儲存格A34連結)

 

請注意上圖黃色方塊部分
可以發現從民國 86 年到 98 年房租幾乎是穩定不太變動的
然而同一時期通膨比率則是以每年 1.04% 的比率在增加
換句話說，房租收入實質上是在衰減的
個人推估其原因，應該是財富主要集中在嬰兒潮世代
這些人習慣買房置產並出租賺取租金收入
在更早以前人口逐年成長的情況下，這樣的作法的確是明智的
但隨著買房出租的人越來越多(供給增加)
同時間出生人口卻越來越少(需求減少)
(大都市謀生漸漸不易，年輕人回家鄉謀生使得人口出現外移也是原因)
如此形成了供給大於需求的情況
所以即便房價變高使得需要住房的人買房子越來越不容易
但是包租公(婆)想要調漲房租卻不得不考慮其他競爭對手的影響
因此在試算時，房租的成長率恐怕要遠遜於通膨了

試算中給定的假設中，有一項是房貸利率是不變的
這當然是基於計算方便的權宜之計
實際情況在目前利率跌無可跌的歷史低檔
除非央行也放手讓台灣走向零利率
不然最理想化的假設應該是利率會維持目前的低檔數年
接著就是往上彈升，屆時貸款買屋的人利息壓力將漸增
而且也將間接讓房屋的供給增加進而壓低房價
(因為投資客面臨資金壓力而不得不賣房換現金)

至於另一個關鍵變數「投資股息收入的年均報酬率」
在試算的檔案中我的假設值是 6%
這個比率是基於我過去幾年的投資經驗所給的保守值
每個人在這個部分必定得根據自己的情形作些調整
老實說 6% 的股息殖利率並不難達成
很多坊間傳言的「定存概念股」大多有辦法維持在這個比率的獲利能力
如果還有點擔心，可以參考過去股利的配發以及獲利能力的穩定性
短期內難保會有些令人不安的波動
但長期來看絕對是可以從中得到滿意的報償

經過這個試算之後，答案不辯自明
買房子對我來說恐怕不是好的決策
不過若你是房地產投資老手
能獨具慧眼專挑非常有潛力的標的來買賣賺價差
那自然就不用管我前面的連篇廢話了
至於提供的試算檔案很可能有錯誤或不盡理想之處
如果各位有發現不正確可能有誤導之嫌的地方
還請留言指正，免得我罪孽深重啊！ 先感恩囉～