上週六在巷口遇到一個阿姨
儘管他已經騎上那台明顯上了年紀的小綿羊
但是一看到我馬上就把車停在我身旁
主要是為了跟我抱怨最近景氣不好
所以他已經主動把內湖的房子租金降到一萬四(原本是一萬七)
而先前已經跟人家打好兩年契約
在成福路上那一樓的房子
租金也從原先說定的兩萬元降到一萬九
臨行前還頗感無奈的說:
「手上四間房子出租卻只有五萬多的租金收入~」
這結果實在讓他有些哭笑不得
但是為了留住房客也只好做這麼點犧牲了

之所以這個阿姨會跟我提到這些事
主要是因為之前他的歷任房客不再續租之後
他都會請我幫忙透過網路刊登的方式來招租
因為效果都不錯著實幫了他不少忙
故而只要見了面難免都會跟我提到那些出租房屋的現況
也多虧如此
我跟著經歷了一些房屋出租相關的經驗
這對於名下沒有不動產的我來說是很特殊的體驗

無獨有偶地
之後在一次大學同學的聚餐上
聽到一個大學同學他父親買的位在東海大學附近的學生宿舍
也為了讓租房子的大學生有更強的動機繼續住下去
竟然還提撥了相當兩間房間的租金
充當這些學生的獎學金
所以原先隔成十一間房間
每學期租金兩萬五的收入不得已得打折
不過面對目前超低利率的大環境
他仍然對這樣的收入感到滿意
之後再進一步打聽
原來這房子也是好些年前考量整體環境將徘徊在低利率的條件下
大約用一千萬買來的
算來收益率其實還不錯
以每年兩個學期來計算
報酬率也有 4.5% ~ 5.5%
畢竟跟已經不到 1% 的定存利率相比
真的應該感到心滿意足才是

儘管有不少專家學者跳出來大聲疾呼
目前的房價還有下跌的空間
但也有像是最近商業週刊提出的另一種觀點:
相對於十年前同樣資金投資在股票、共同基金如今動輒三四成以上的虧損
反觀在台北市的不動產投資還有 66% 的正報酬
甚且目前才不到 2% 的房貸利率
加上沒什麼令人安心的投資標的
把錢花在置產上似乎是個不得不的選擇

不過有一點還是得特別說明
專家學者認為目前的房價主要構築在屋主捨不得用低價賣
而買主則認為價格不夠低才沒什麼意願出手
如果真是這樣的情況
就像是一支股票的股價並非不跌
而是因為遲遲沒有成交的原因
導致成交價格一直懸在高處
讓人誤以為這股票很抗跌
同理可證
如果商週提到的 66%正報酬是基於這樣的前提
那對比於因為全球金融海嘯而受重傷的股票跟共同基金
房地產比較像是「不是不報,時機未到」才對

回到前面提到的親友
擁有四棟台北市公寓出租的阿姨
這些房子雖然都上了年紀
不過總市價起碼也有兩千萬
一個月假設是共五萬五的租金收入
年報酬竟只有 5.5 * 12 / 2000 * 100% = 3.3%
收益比起東海大學的學生宿舍還糟糕
(這也是為何有建商或仲介業者宣稱投資學生宿舍是比較划算的原因)
但是很明顯的
他們都沒有把其他的支出成本計算在內
當個包租公、包租婆並不單是每個月等著領現金而已
房子的修繕費用(尤其是遇到「澳洲來的房客」時更是所費不貲)
房子相關的稅金(房屋稅、地價稅)
房子空置時的機會成本(這個部分更多房東都沒放在心上)
更遑論為了省點錢
很多房東還得親自出馬幫忙修理或換掉壞的家電這樣的時間成本
如果思慮比較周詳
應該還要替房子保個火災險或地震險,甚至颱風險
免得運氣不好慘遭祝融跟共工修理
零零總總算起來
房子出租實在沒有名目上宣稱賺得那麼多

「富爸爸窮爸爸」系列的作者羅伯特‧清崎
在他設計的紙上遊戲 Cash Flow 中特別強調
要跳出「老鼠圈」得靠被動收入
而該遊戲對於買房置產獲取被動收入著墨甚深:
挑選有潛力的標的低價買入
平常收取租金,行情一好高價脫手如此週而復始
這也是目前很多有錢人的致富之道
尤其遊戲的節奏快
低買高賣往往只有幾分鐘時間
但對比於現實情況這短短的幾分鐘也許就是好幾個寒暑
何況平凡如你我
要靠房地產獲取穩定被動收入並非易事
頭期款動輒以百萬為單位起跳
能選擇的標的也受限個人承擔貸款能力只能選些中古小公寓或套房
如果眼光或運氣不佳選到難以脫手的標的
下場更往往是進退維谷
這些都是一般想靠房地產投資賺取被動收入的人比較難以跨過的門檻

難道現實生活中平凡人就沒辦法靠被動收入跳脫老鼠圈?
基於上述的理由以及個人經驗
我認為投資股票不啻是個比較可行的方式
看到這裡想必有很多人開始嗤之以鼻
畢竟對大部分的人來說股票投資實在是再簡單平凡不過的投資方式
單單台灣就有數百萬的股民
如果投資股票真可以幫助大家跳脫老鼠圈
那豈不是台灣早就有好幾百萬的有錢人了?
既然提到有個人經驗
我就不多費唇舌辯解何以台灣大部分的股民都不是有錢人
直接切入我怎麼把投資股票當投資房子一般來看待

以目前我持股最大比重的中碳為例
從未還原的股價走勢圖來看
中碳未還原股價走勢圖.jpg 
在2005年年底時中碳的股價曾經到波段低點 39.9
但是我的運氣沒有特別好
事實上在2005年初我就買進中碳
而當時的買進成本約在 44.52
也就是買進之後股價甚至是往下走的
但是從還原股價的走勢圖來看
中碳還原股價走勢圖.jpg 
持有中碳至今我每股的實際成本早已低於 25 了
當然,這樣的說法完全是從股票價差的觀點來看待
那怎麼跟投資房子扯在一起呢?

現在改看看中碳歷年配股配息的表格(取自 Yahoo奇摩股市)
中碳除權息.jpg 
讓我們假設我當初買的是一個叫「中碳」社區的房子
會買進這房子的原因主要是看上之前這房子的租金收益有 8%
(在2005年初買進時,參考依據 2004年領的 2003年獲利之配息
 每股 3.6元, 3.6 / 44.52 * 100% = 8.08%
)
雖然之前的租金都比 3.6 少,我也會擔心自己是不是買太貴
但是仔細研究一下這房子的地段跟品質之後
再加上每年的租金都慢慢調高
也就對自己這個決定比較放心些
沒料到之後這社區竟然有住戶以低於我買進的價格出售自己的房子
導致這社區的房子行情不好
不過這房子的租金還是沒因此變少啊
所以我反而看看有沒有其他屋主願意也用更便宜的價格出售自己的房子
這樣我就可以有更多的租金收入
後來中碳社區的房子接下來的租金收益率竟然更高了

購入成本: 44.52  
       租金收入 收益率
2005 4.5 10.1%
2006 4.2 9.4%
2007 4.3 9.7%
2008 5.0 11.2%


2005年竟然有 10.1%
2006年稍微遜色些但也有 9.4%
接下來兩年也都表現很不錯遠高於當初買進的 8.08%
(此處為了簡化計算不考慮配股的影響)
甚至因為租金收益高,中碳社區的房價也漲了不少
只是我只想當個包租公,房價只要不是高得太離譜
我並沒有脫手的打算
即便聽說現在受到全球景氣不好的影響
中碳社區的房子租金受益可能也會受到衝擊
我仍舊願意一本初衷
只要這房子沒有倒掉的危險

從上面的說明不難看出我持有中碳的心態跟一般包租公有多大的相似處
但是一定也會有不少人反駁我拿「特例」來談
當然會有比較美滿的結局
不過正如同很多人買房子都慎重其事一般
只要以同樣的心態投資股票
相信也能有同樣甚至更好的結局才是
以下也把投資股票跟投資不動產的優缺點整理一下:
(如果各位認為有不完善或偏頗之處,還請不吝指正)

 

不動產

股票

  資金需求

優:
可以憑不動產與銀行貸得較低利率的資金。

優:
只要幾萬甚至幾千元就可以開始投資。

缺:
頭期款動輒百萬,沒有相當積蓄並不容易拿出來。

缺:
一般人無法以低利率借貸的方式取得資金投資股票。

交易、市場

優:
每個不動產標的都有獨一無二的特性,無法被完全取代,對價格往往有正面(但有時也會是負面)的影響。

優:
價格因為交易較頻繁而容易觀察,方便從次級市場取得或脫手,並且只需要負擔少許的交易成本。

缺:
開始要賣到成交往往需耗時數月甚至更久,若急需資金還可能被迫以低價售出;另外委託仲介還得支付較高的佣金。此外還有稅金的考量。

缺:
價格容易受到市場各種消息而波動,投資人在心理上比較容易面臨考驗,導致也跟著市場上其他人一樣不理性進出。

收益

較固定

不穩定

風險

★買進時可能因為疏忽而買到 有問題的房子,事後可能要花不少費用補救。

遇到不好的房客,可能有遲收、收不到租金或是得增加修繕維護費用。當然也可能面對房屋空置沒有租金收入的時候。

好的經營者讓人上天堂,不好的經營者讓人哭斷腸。

容易受到不良媒體或有心人士蠱惑,輕易出現高買低賣的不理性情況。

 

其他

抗通膨的能力佳。

房屋有老舊毀壞的特質,屆時只擁有土地價值。

若人口沒有增加,房屋終究得因為供需失衡而跌價。

正常情況下擁有完整的處置權。

★金融機構較願意貸款給投資人,趨勢只要確立向上,搭配槓桿效益往往可以獲利豐碩。

可選擇的標的繁多,容易人云亦云,或頻頻更換標的,無意中增加不少交易成本。

價格波動大,易受到價差的誘惑而忘記一開始長期投資的初衷,最後反而導致投資虧損。

相對於置產需要大錢,一般人會謹慎面對,股票投資的小錢容易讓一般人輕忽,結果自始至終始終都是用操作小錢的心態跟方式在投資。

只擁有部分權利,且通常對公司營運無法干涉。

 

 

 


總之一句話
要怎麼賺取不輸每天朝九晚五辛苦上班的薪餉的被動收入
就看心態怎麼調整了
當然也得培養額外的能力才行

2009/03/26:
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留言列表 (9)

發表留言
  • 皮皮
  • 分析的很不錯,不過房租現金;是每個月先收到,或是可以預先收到(房東都會要求房客先付2-3個月);股票現金是明年度6-8月才收到,而且配發多少不是由自己決定!
    如果兩邊都有,把收到的房租去投資中碳,是不錯的方法~
  • 謝謝你的補充說明

    近日似乎有聽到新的主張
    認為如果可行性高
    上市櫃公司不一定每年只配息一次
    也許當國內的企業願意按季度或每半年配息一次
    這樣會讓更多人有意願持有以配息為主的公司的股票

    LCH 於 2009/03/20 17:54 回覆

  • lensun23
  • 以前投資房地產好賺,但現在卻是個大問號,台灣進入老年化社會(退休後沒必要住都市)+長期低利率(低存款息老年要吃本金,賣房子當生活費)+低出生率(買小房子,移往都市的年輕人減少)+低經濟成長率(買房子能力降低),這些以前助漲房價的正面因素已不存在了.

    曾有統計資料說房地產一循環是18年,經18年適足以讓人忘了18年前的房地產泡沫,可惜,再18年,那時老年化已很嚴重...

    <日本全國地價在1992年房地產泡沫化後開始下跌, 在2007年止跌,去年度調查顯示地價上漲1.7%。
    在今年1月1日的調查中顯示,住宅地價按年平均下 跌3.2%,而商用地價則下跌4.7%。
    日本國土交通省官員表示:房地產受到許多因素 影響而下跌,包含經濟衰退、信貸緊縮等因素,然而促 使地價上漲的因素卻很難發現。>

    以一支7%配息股,滾個10年就1倍,投資房地產要賺一倍不容易,一年賺7%的配息股,要有如板主一樣的耐心與不貪心,但這樣的人在股市是鳳毛麟角.
  • 一如往常,兩山大的留言絕不只三言兩語
    總能讓人對事理更加透徹,讓這個板蓬篳生輝 ^^
    感謝你的留言~

    LCH 於 2009/03/24 19:03 回覆

  • LCZ
  • 雖然房子總算賣了,但當了3年房東的感覺,是有爽度,但絕不打算再投資 住宅型 房產,反會想投資 營業型 店面,讓駐店品牌增值房價
  • 「讓駐店品牌增值房價」這的確是個不錯的想法
    當然住宅型跟商業型這兩種投資標的的入門門檻不同
    差距之大絕對是不容忽視的

    LCH 於 2009/03/25 12:40 回覆

  • MR.VAN
  • 股息收入除了每年能不能收到?,能收多少?兩點不同外

    讓比較多人猶豫的是持久性

    房租收入(黑心建商;天災地震;鬧區的轉移,如萬華區轉信義區)

    股息收入變數(變成壁紙)

    其實不管那個,都不能單純像放定存一樣,以為買了就會有被動收入的
  • 你說得沒錯,跟定存相比,其他投資標的的不確定性都比較高。

    然而定存也有到期的時候,如果要繼續放定存,接下來的利率為何也存在著不確定性,何況當資產夠龐大時,銀行可不見得會歡迎你啊~另一個方案是投資債券,但是債券除了債信無虞的本國政府公債以外,投資公司債還是有違約的問題,投資其他國家公債甚至有匯兌損失的問題,何況債券也會到期,其中如果要出售,也可能賠掉價差。

    買了就放著且完全沒後顧之憂的標的就我所知是沒有,而且市場機制自然會讓這些考量反應在報酬率上,為了要有不錯的報酬,多花點心力還是有其必要的。

    LCH 於 2010/10/06 17:08 回覆

  • 請問中碳是否可以購入?
  • 版主您好,以中碳目前之價位,是否可以購入?我想買中碳的原因,主要看上其生產之原料被大量使用在手機電池上,這兩年智慧型手機市場大夯,所以我個人認為中碳股價雖高,但是尚有上漲之空間,亦存在投資的價值。不知版主以為如何?謝謝。
  • 中碳所生產的鋰電池負極材料目前被市場高度重視的是未來在電動車市場,手機這一塊倒是比較少被提及。不過無論如何,現行中碳的獲利主力並非是介相瀝青粉末,未來這個產品能帶給中碳多少的獲利也很難準確預估,儘管我對此也表示樂觀,但在投資考量上總要衡量風險程度,所以我並不認為中碳目前的價位是適合進場的價位,除非.....有什麼利多 (像是跟台塑越南煉鋼廠合作取得新的料源) 是我不知道的 XD

    LCH 於 2011/03/18 10:31 回覆

  • 開心果
  • 中碳股價這麼高(當然有其價值支撐)以其目前營運狀況
    雖然股價高(以獲利來說其實並沒有)你有繼續買進嗎?
  • 之前從180 回跌至 120 跟 110 時我有加碼買一點。

    LCH 於 2012/08/01 11:15 回覆

  • 賢哥不錯
  • 今天(8/1) 收盤價130.5(本益比14.2)
    一年內最高本益比 18.64
    一年內最低本益比 11.43(應該是出現在去年12月中)
    本益比越靠近12倍,風險越小、勝率越高
  • 感謝賢哥心得分享

    LCH 於 2012/08/03 13:15 回覆

  • 虹吟
  • 雖然不少人對房子的看法是: 1.包租公很好賺 2.買房子只會賺不會賠 3.繳房租不如繳房貸,最後房子是自己的 . 實際上就我看到週遭親友的狀況: 1.包租公沒想像好賺, 好房客不好找 2.前提是房子要買在會增值的地段, 同樣的300萬, 15年前朋友買在三峽的房子沒增值; 10年前朋友買在楊梅的房子也沒增值 3.在房貸沒繳清前, 房子其實是銀行的.
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